03-02-2014

Investissement immobilier - Être résident luxembourgeois et posséder un bien immobilier en Belgique

La situation particulière du Luxembourg, au cœur de l'Europe, avec de nombreux résidents originaires des pays voisins, fait que beaucoup d'entre eux ont un bien ou un projet immobilier dans leur pays d'origine. Voyons ce qui se passe en cas de détention immobilière transfrontalière en Belgique, avec Bernard Goffaux, Responsable du Département Fiscal à la Banque de Luxembourg.

Quels sont les éléments à considérer lors de l'acquisition d'un bien immobilier en Belgique, par un résident luxembourgeois ?

L'acquisition d'un immeuble en Belgique, que ce soit en personne physique ou via une société, va donner lieu à la perception de droits d'enregistrement calculés au taux de 12,5 ou 10% (suivant la région de situation du bien) sur la base du prix de vente ou de la valeur de marché du bien, si elle lui est supérieur. Lorsque l'achat porte sur un immeuble en cours de construction ou nouvellement construit, l'achat pourra être assujetti à la TVA de 21% et partant, exonérée des droits d'enregistrement.

Quelle fiscalité s'applique sur les revenus locatifs de ce bien ?

Il faut distinguer plusieurs cas de figure. Si le propriétaire est une personne physique et qu'il occupe personnellement le bien ou le donne en location pour une utilisation à titre privé, l'imposition se fera sur la base du revenu cadastral majoré de 40%. Ce dernier est un revenu forfaitaire attribué à chaque bien par l'administration fiscale belge d'un montant généralement inférieur à celui des loyers réellement perçus.

Lorsque le bien est donné en location pour une utilisation professionnelle ou est détenu au travers d'une société, l'imposition sera établie sur la base des loyers réellement perçus, Si le montant des charges déductibles est limité dans le chef d'une personne physique, elle est plus étendue dans le chef d'une société.

Que se passe-t-il, d'un point de vue fiscal, lors de la transmission du bien situé en Belgique ?

Là encore il faut distinguer entre plusieurs situations. Si la cession se fait à titre onéreux (vente du bien), la plus-value réalisée est exonérée pour les personnes physiques qui détiennent leur bien depuis au moins 5 ans. La plus-value réalisée endéans cette période de 5 ans sera imposable au taux de 16,5%. Les plus-values de cession seront toujours imposables dans le chef des sociétés au taux de 33,99%.

Si la cession d'un immeuble se fait à titre gratuit, dans le cadre d'une donation ou d'une mutation par décès, il faudra payer les droits belges, s'élevant entre 3 et 80% selon la valeur du bien, le lien de parenté liant le donateur et le bénéficiaire et selon l'endroit où se situe le bien.

Si le bien est détenu via une société, ce sont les droits de succession luxembourgeois qui s'appliquent, avec exonération s'il s'agit d'une mutation en ligne directe ou entre époux ayant des enfants en commun. C'est sur ce dernier point que réside le principal intérêt de la constitution d'une Société Civile Immobilière de droit luxembourgeois pour acquérir ou détenir un bien en Belgique.

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