28-07-2014

Investissement immobilier - Être résident luxembourgeois et posséder un bien immobilier en France

La situation particulière du Luxembourg, au cœur de l'Europe, avec de nombreux résidents originaires des pays voisins, fait que beaucoup d'entre eux ont un bien ou un projet immobilier dans leur pays d'origine. Voyons ce qui se passe en cas de détention immobilière transfrontalière en France, avec Vincent Cornilleau, estate planner à la Banque de Luxembourg.

Quels sont les éléments à considérer lors de la détention d'un bien immobilier résidentiel en France, par un résident luxembourgeois ?

Essentiellement, il y a trois aspects à avoir en tête dans le cadre de ce type de projets.

Tout d'abord, si le bien est loué, même s'il s'agit d'une location ponctuelle comme par exemple une location de vacances, le propriétaire devra acquitter, en France, un impôt sur ce revenu s'élevant au minimum à 20% des loyers perçus. Si la location du bien se fait par l'intermédiaire d'une structure sociétaire et que le bien est meublé, l'imposition se fait par le biais de l'impôt sur les sociétés, ce qui peut être pénalisant, notamment lors de la revente.

Le deuxième aspect à considérer est l'impôt sur la fortune (ISF), qui a disparu au Luxembourg, mais perdure en France. Son taux est de 0,5% à partir de 800 000 euros taxables et monte jusqu'à 1,5% au-delà de 10 millions d'euros nets taxables. Le recours à l'emprunt pour financer l'acquisition du bien serait une solution pour diminuer ce net taxable puisque la dette est déductible.

Enfin, il faut savoir qu'il n'existe pas de convention préventive de double imposition en matière de droits de succession entre la France et le Luxembourg. Pour des successions immobilières transfrontalières, cela signifie que les héritiers d'un résident luxembourgeois possédant un bien en France, que ce soit directement ou au travers d'une société, seront redevables de droits de succession en France. Certaines solutions existent mais sont à étudier au cas par cas.

Quelle utilité de détenir le bien immobilier via une structure sociétaire ?

La plupart du temps, les personnes ayant recours à cette solution en attendent une optimisation fiscale, mais il faut savoir que cela est de moins en moins vrai. L'intérêt d'acquérir un bien par l'intermédiaire d'une société réside plutôt dans le fait que ce dispositif facilite la transmission du bien d'une génération à l'autre, de façon pérenne. Au moment de la constitution de la société, la rédaction des statuts permet en effet de fixer les droits et pouvoirs de chacun, et ceci, bien avant que la situation de transmission n'advienne.

Le financement à crédit permet-il d'optimiser fiscalement la détention immobilière en France ?

Le recours au crédit immobilier présente plusieurs avantages. Il diminue l'assiette nette taxable de l'ISF. Les intérêts d'emprunt, considérés comme une charge, viennent diminuer l'assiette de l'impôt constituée des revenus locatifs éventuellement perçus. Aussi, l'emprunt permet d'envisager un accroissement de son patrimoine dans l'environnement de taux d'intérêt historiquement bas que nous connaissons actuellement.


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